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敷地調査の重要性

その敷地にどんな建物を建てることができるかは、都市計画法や建築基準法などのさまざまな法律で決められています。 新築、もしくは建て替えを計画している場合、敷地と新居は、どのような規制を受けることになるのか、建物を考えるときに知っておきたい土地と建物の法規制について覚えておきましょう。

■敷地に関する様々な法規制

●建築基準法
建築基準法は、社会的立場から守るべき規制と、建物ごとに守るべき規制の2つの面で制定されています。
主には建ぺい率、容積率、接道義務、北側斜線制限、高さ制限、道路斜線制限、中心後退、すみ切り、壁面後退などがあります。

●建ぺい率・容積率
建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合。容積率とは敷地面積に対する延床面積の割合のことです。どちらも用途地域ごとに決められています。

●道路との接道義務
敷地には幅4 m以上の道路に2 m( ※) 以上接していなければ建物が建てられない接道義務があります。
道路の全面が4 mに満たない場合は道路の中心線から2 mの位置に道路境界線を後退させなければなりません。
2面を道路に接する角地の場合は、敷地の角を三角形に切る必要がある場合もあります。
※建物の周囲に広い空地がある場合など安全上支障がない場合はこの限りではありません。

●防火地域・準防火地域の制限
住宅密集地などでの指定のある場合は、基本的に耐火構造や準耐火構造の家しか建てられません。

●都市計画法
用途地域、防火地域、風致地区、宅地規制、市街化調整区域、採光・区画整理など、それぞれの地域に応じて細かな規制が設けられています。

●●道路斜線規制
道路の反対側の境界線から、決められた勾配の斜線内に建物を納めなくてはなりません。
道路幅が狭いと、建物をセットバック( 後退) させる必要もでてきます。

●防火地域・準防火地域の制限
北側隣家との境界線上に一定の高さで立ち上がった勾配斜線内に建物は納めなければなりません。

第1種・第2種の低層用と中高層用とでは立ち上げの高さが違い、低層用には建物の高さ制限もあります。

用途地域

市街化を抑制するため、原則的に建物を建てられない「市街化調整区域」と、これに対して建築が可能な「市街化区域」があります。 「市街化区域」では用途地域が定められ、それにより建物の種類、用途、高さ、広さまでが制限されています。
用途地域は以下の種類があります。※工業専用地域には住宅の建築は出来ません。

【用途地域の種類】
住居用/ 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、
第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域

商業用/近隣商業地域、商業地域

工業用/準工業地域、工業地域、工業専用地域

建築基準法以外の法制限

●農地法
農地に区画形質の変更を加えて住宅用地や工場用地、道路、山林などの用地に転換する際に必要な申請です。
農地は、人々の生存にかかせない食料の大切な生産基盤です。とくに、耕地面積が狭いうえに人口が多い日本は、食料自給率も低く、優良な農地は大切に守っていく必要があります。このため、農地の転用には農地法で一定の規制がかけられているのです。
※市街化区域内の農地を除くすべての農地が転用許可の対象です。

●区画整理法
区画整理法とは、土地区画整理事業について規定した法律。
都市計画区内の土地について、公共施設の整備改善、宅地利用の増進を図るために道路を新しく作ったり、公共施設を新設したり変更したりするのが土地区画整理事業といいます。

●都市計画法
良い環境を保ちながら都市を発展させていく計画が都市計画。都市計画法とは、都市計画を行う自治体に対し、土地利用や新たな建築物の造営に関してそれを規制する権限を法的に示した法律です。

●建築協定
建築協定制度は、住宅地としての環境や商店街としての利便を高度に維持増進することなどを目的として、土地所有者等同士が建築物の基準( 建築基準法による最低基準を超えた高度な基準)
に関する一種の契約を締結するときに、公的主体( 特定行政庁) がこれを認可することにより、契約に通常の契約には発生しない第三者効力*を付与して、その安定性・永続性を保証し、住民発意による良好な環境のまちづくりを促進しようとする制度です。
*契約当事者以外の第三者が当該契約の目的となっている土地等を取得したときに、当該第三者をも拘束する効力。

その他、敷地調査で確認すること

・水道・下水・都市ガスなどの本管取り出し位置の確認
・汚水・雑排水・雨水などの排水経路
・接道の有無
・道路・隣地との高低差
・登記上の地目・敷地面積・所有者・抵当権の有無 etc.

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